Rynek PRS w Polsce przekroczył 20 tysięcy mieszkań w ofercie, ale nadal stanowi ułamek całego rynku najmu i stoi w obliczu wyzwań. Jak wynika z najnowszego raportu „Rynek PRS pod lupą” przygotowanego po raz trzeci przez firmy doradcze CRIDO i Savills, ochłodzenie sytuacji na rynku mieszkaniowym niekoniecznie musi oznaczać więcej okazji do zakupów dla inwestorów PRS, jak miało to miejsce na przykład w 2022 roku.
Zgodnie z danymi zawartymi w raporcie „Rynek PRS pod lupą”, całkowita podaż mieszkań dostępnych na rynku PRS (Private Rented Sector) w Polsce przekroczyła już 20 tysięcy jednostek, a kolejne 10 tysięcy jest w budowie. Przewiduje się, że w ciągu dwóch najbliższych lat rynek wzbogaci się o dodatkowe 12 tysięcy mieszkań. Co istotne, skala 10 tysięcy mieszkań została osiągnięta po 8 latach funkcjonowania tego rynku, a dostarczenie kolejnych 10 tysięcy mieszkań zajęło już tylko 2 lata.
Jeśli chodzi o podział na miasta, to najwięcej mieszkań PRS powstaje w Warszawie i Gdańsku (blisko 2,5 tys. w każdym z tych miast). Następnie w Poznaniu (niespełna 2 tys.) i we Wrocławiu oraz Krakowie (ponad 1,2 tys. w każdym z tych miast), zaś w pozostałych miastach w budowie jest ok. 400 lokali.
– Porównywanie obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym z rokiem 2023, kiedy funkcjonował program „Bezpieczny Kredyt 2%”, jest mylące. Program ten spowodował skokowy wzrost cen mieszkań i istotnie, choć przejściowo, skrócił tempo ich sprzedaży – mówi Jacek Kałużny, dyrektor działu Operational Capital Markets w Savills.
– Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym ma swoje konsekwencje dla inwestorów z sektora PRS. W największych miastach deweloperzy nadal podchodzą z rezerwą do transakcji sprzedaży całych budynków funduszom inwestycyjnym, które nie są w stanie zapłacić ceny akceptowalnej przez nabywcę indywidualnego. Wynika to z faktu, że mimo pewnego spowolnienia, rynek sprzedaży indywidualnej znajduje się nadal w lepszej kondycji niż w wyjątkowo trudnym 2022 roku. W takich warunkach część nowych projektów PRS nadal będzie powstawać na działkach komercyjnych, które nie mogą być zabudowane mieszkaniami na sprzedaż indywidualną – dodaje Jacek Kałużny.
Z kolei na rynku najmu po okresie niewielkiej korekty utrzymuje się pewna stabilność czynszów. Na rynkach, na których zanotowano wzrost czynszów był on nadal niższy od tempa inflacji w 2024 r. W rezultacie najem staje się relatywnie bardziej atrakcyjny niż zakup mieszkania na kredyt porównując miesięczny koszt obu rozwiązań. W największych miastach w Polsce średnia miesięczna różnica może wynieść nawet 900 zł na korzyść najmu.
–Czynsze mają trudność, aby nadążyć za inflacją, jednak inwestorom PRS udaje się je waloryzować w umowach długoterminowych. Niektórym udaje się również podwyższyć czynsze przy renegocjacjach lub zawieraniu nowych umów. Przy czym obecnie nie widać szans na istotne wzrosty. Mówimy o wzroście o około 5% w skali roku, a w niektórych przypadkach maksymalnie 10% i to przede wszystkim w Warszawie, a nie na rynkach regionalnych – mówi Jacek Kałużny. – Ponieważ przez większość 2024 r. ceny mieszkań nadal rosły bardziej niż czynsze, to relacja kosztu kredytu hipotecznego do najmu, stała się coraz bardziej niekorzystna z perspektywy osoby poszukującej mieszkania. A jeśli taka relacja się utrzyma, to w przyszłości coraz więcej osób może decydować się na najem, w tym najem na rynku PRS, zamiast kupować własne mieszkanie. Potwierdza to zlecone przez nas badanie najemców przeprowadzone przez SW Research– dodaje Kałużny.
Przed rynkiem PRS jest jednak wiele wyzwań. Uwagę na nie zwraca Anna Pleskowicz, partner w firmie doradczej CRIDO. – PRS to młode dziecko na rynku nieruchomości. Jest on nie do końca uregulowany prawnie i podatkowo. Nadal jest tu dużo do zrobienia. Dla inwestorów wyzwaniem jest także otoczenie prawne, w którym wciąż jest wiele niepewności. Często to nie wskaźniki stricte finansowe, jak np. te dotyczące założeń w obszarze kosztów operacyjnych czy zakładanych stawek najmu są wyznacznikami opłacalności danego projektu, ale kwestie związane z podatkiem od nieruchomości, VAT, czy podatkiem u źródła – mówi Anna Pleskowicz.
Dlatego tak istotne jest, aby firmy uwzględniały wszystkie aspekty prawne i podatkowe już na etapie tworzenia budżetu danej inwestycji i biznesplanu. Podpisywane umowy nabycia nieruchomości, jak i późniejsze umowy najmu muszą już bowiem dokładnie odzwierciedlać założony charakter przedsięwzięcia. Odpowiednio zaplanowane, ryzyka podatkowe często można zabezpieczyć uzyskując odpowiednie interpretacje podatkowe czy opinie, a nawet potencjalnie ubezpieczyć.
Czy PRS to przyszłość polskich nieruchomości?
Zachęcamy do zapoznania się z treścią całego raportu „Rynek PRS pod lupą” przygotowanego przez CRIDO i Savills.
Savills to jedna z wiodących międzynarodowych firm doradczych działających na rynku nieruchomości. Została założona w 1855 roku w Wielkiej Brytanii. Posiada sieć ponad 700 biur w obu Amerykach, Europie, Afryce, regionie Azji i Pacyfiku oraz na Bliskim Wschodzie. Oferuje szeroki zakres profesjonalnych usług doradczych, zarządczych i transakcyjnych.
CRIDO to lider wśród polskich firm doradczych działający od 2005 roku. Blisko 450-osobowy zespół strategicznie wspiera polskich i międzynarodowych przedsiębiorców w prowadzeniu i rozwoju biznesu. CRIDO od prawie 20 lat prowadzi doradztwo w zakresie: finansowym, prawnym, podatkowym, nieruchomościowym, digitalowym i transakcyjnym (M&A). Firma pozyskuje także finansowanie na innowacyjny rozwój przedsiębiorstw – zarówno ze środków publicznych, jak i z innych dostępnych źródeł.
Raport: Rynek PRS pod lupą
CRIDO i Savills po raz trzeci wspólnie prezentują szczegółową analizę dynamicznie rozwijającego się rynku najmu instytucjonalnego w Polsce (PRS).
Pobierz