„Prosty” podatek, bardzo nieproste sytuacje

Podatek od nieruchomości od budowli uchodzi za relatywnie prosty – opodatkowaniu podlega ich wartość, a zasady ustalania podstawy wydają się przejrzyste. W praktyce jednak już jedna zmiana w strukturze własnościowej, zwłaszcza powstanie współwłasności budowli np. w wyniku podziału przez wydzielenie, sprawia, że dotychczasowy model rozliczeń przestaje być oczywisty.

W takich sytuacjach pojawia się pytanie, czy taka zmiana po stronie podmiotowej oznacza powstanie nowego obowiązku podatkowego i konieczność ustalenia nowej wartości, czy też prowadzi do kontynuacji istniejącego obowiązku od „starej” wartości.

Dylemat ten jest szczególnie istotny przy starszych, modernizowanych inwestycjach, w których historyczne ujęcie środków trwałych nie odpowiada dzisiejszemu sposobowi identyfikacji budowli dla celów podatku od nieruchomości. Przykładem takich sytuacji mogą być parki handlowe i centra handlowe, gdzie historycznie zdarzało się, że cała infrastruktura zewnętrzna była ujmowana w jednym zbiorczym środku trwałym, bez rozróżnienia poszczególnych budowli i obiektów niebędących budowlami. Z perspektywy podatku od nieruchomości oznaczało to konieczność wyodrębnienia każdej z budowli i przypisania jej określonej wartości.

(Dalsza część artykułu pod materiałem wideo)

Zobacz film: Jak zarządzić kontaktami z organami podatkowymi

Komunikacja z urzędem skarbowym – zasady, ryzyka i dobre praktyki

Czy można rozmawiać z urzędnikiem skarbowym bez stresu? Jak odpowiadać na wezwania organów podatkowych, nie narażając siebie i firmy na niepotrzebne ryzyko? W trzecim odcinku „Spornych Śród” omawiamy kluczowe zasady skutecznej i bezpiecznej komunikacji z administracją skarbową.

Podział przez wydzielenie – zmiana właściciela, ale nie budowli

Co do zasady podstawę opodatkowania stanowi wartość będąca podstawą amortyzacji na dzień 1 stycznia roku podatkowego (bez pomniejszania o dokonane odpisy amortyzacyjne). Niemniej, skoro wartość ewidencyjna nie oddaje realnej wartości poszczególnych budowli (podaje ją np. zbiorczo dla całego zbioru różnych obiektów), podstawę opodatkowania powinna stanowić jej wartość rynkowa na dzień powstania obowiązku podatkowego. Spór o datę powstania obowiązku staje się więc w istocie sporem o wartość budowli.

Na tym tle szczególne znaczenie mają zmiany w strukturze własnościowej, w tym podział przez wydzielenie prowadzący do współwłasności budowli. Podział przez wydzielenie polega na przeniesieniu części majątku spółki dzielonej do spółki istniejącej lub nowo zawiązanej, przy dalszym funkcjonowaniu spółki dzielonej. Z perspektywy podatku od nieruchomości mamy do czynienia z tą samą budowlą, która fizycznie się nie zmienia. Zmienia się tylko struktura właścicielska, co najczęściej skutkuje powstaniem współwłasności.

Dla spółki dzielonej obowiązek podatkowy, który powstał wcześniej (np. z chwilą zakończenia budowy i rozpoczęcia użytkowania), co do zasady trwa nadal – podział nie kreuje nowego obowiązku, lecz jedynie „doprasza” do niego kolejny podmiot.

W przypadku spółki wydzielonej punkt ciężkości przesuwa się na zasady sukcesji podatkowej. Zgodnie z art. 93c § 1 Ordynacji podatkowej, spółka, do której wydzielono majątek, wstępuje z dniem wydzielenia we wszelkie prawa i obowiązki spółki dzielonej związane z przejmowanymi składnikami. Oznacza to kontynuację istniejącego obowiązku podatkowego, a nie powstanie nowego obowiązku.

Współwłasność i solidarność

W wyniku podziału ta sama budowla staje się co do zasady współwłasnością spółki dzielonej i spółki wydzielonej. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych stanowi, że jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność, traktuje się go jako odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach. W praktyce oznacza to, że mimo kilku właścicieli przedmiot opodatkowania jest jeden, a w ślad za tym jedno jest również zobowiązanie podatkowe – obliczone od jednej wartości rynkowej ustalonej dla całej budowli

Z tą konstrukcją trudno pogodzić założenie, że ta sama budowla miałaby równolegle dwa lub więcej obowiązków podatkowych, opartych na różnych datach powstania obowiązku i różnych wartościach, bo prowadziłoby to do niemożności ustalenia, za jaką kwotę podatku współwłaściciele ponoszą odpowiedzialność solidarną i jaka zapłata wygasza zobowiązanie w całości, a w efekcie do sztucznego rozbicia jednego obowiązku na dwa reżimy, sprzecznego zarówno z zasadą solidarności, jak i z koncepcją jednego przedmiotu opodatkowania we współwłasności. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych nie przewiduje przy tym wprost, aby zmiana struktury współwłasności budowli w wyniku podziału przez wydzielenie automatycznie powodowała nowy moment powstania obowiązku podatkowego i konieczność ponownej wyceny tej samej budowli.

Spójne odczytanie regulacji dotyczących momentu powstania obowiązku, współwłasności, solidarnej odpowiedzialności oraz sukcesji podatkowej prowadzi do wniosku, że dla tej samej budowli powinien istnieć jeden obowiązek podatkowy, oparty na jednej dacie powstania obowiązku i jednej dacie wyceny, a zmiany w strukturze współwłasności wpływają jedynie na krąg podmiotów uczestniczących w tym obowiązku, a nie na jego ponowne powstanie.

W razie utrzymujących się wątpliwości szczególnego znaczenia nabiera art. 2a Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym niedające się usunąć wątpliwości co do treści przepisów prawa podatkowego należy rozstrzygać na korzyść podatnika, co, wobec braku wyraźnego nakazu „resetowania” daty powstania obowiązku przy podziale przez wydzielenie oraz przy konstrukcji współwłasności, solidarności i sukcesji przemawiającej za jednym obowiązkiem od jednej wartości uzasadnia przyjęcie koncepcji: jeden moment powstania obowiązku, jedna data wyceny i jedna wartość budowli.

Na tym tle temat pozostaje na pograniczu prawa podatkowego i cywilnego, co czyni go szczególnie interesującym, ale zarazem szczególnie ryzykownym dla podmiotów, które w wyniku wydzielenia lub innych zdarzeń znalazły się we współwłasności budowli i potencjalnie mogą borykać się z pułapką sporów o „nową” datę powstania obowiązku podatkowego.