W ostatnich dniach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej zaskoczył podatników stanowiskiem przedstawionym w polskiej sprawie C-213/24, która dotyczyła sprzedaży nieruchomości objętej małżeńską wspólnością ustawową.

Wyrok TSUE może całkowicie zmienić sposób opodatkowania i dokumentowania transakcji dokonywanych przez małżonków. Jednocześnie powinien on zwrócić uwagę właścicieli nieruchomości oraz podmiotów zajmujących się pośrednictwem w tym zakresie.

(Dalsza część artykułu pod materiałem wideo)

Zobacz film: Zwolnienie z obowiązku ewidencji obrotu na kasach fiskalnych

Zwolnienie z obowiązku ewidencji

Zapraszamy na film, w którym omawiamy zasady korzystania ze zwolnienia z prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas fiskalnych.

Tło sprawy

Sprawa dotyczyła sprzedaży szeregu działek otrzymanych przez małżonków od ich rodziców pod koniec lat 80. W 2011 r. para postanowiła sprzedać darowane grunty i w tym celu zawarła umowę z podmiotem profesjonalnie zajmującym się obrotem nieruchomościami. Do jego zadań należało kompleksowe przygotowanie gruntów do transakcji, w tym m.in. dokonanie podziału nieruchomości na mniejsze działki, uzbrojenie terenu, przygotowanie niezbędnych dokumentów oraz przeprowadzenie reklamy wśród potencjalnych nabywców.

W wyniku tych wszystkich działań, grunty rolne zostały przekształcone w działki budowlane, a w celu stworzenia dróg wewnętrznych i dojazdowych została zakupiona dodatkowa działka.

W tak przedstawionej sytuacji WSA we Wrocławiu powziął dwie wątpliwości. Pierwsza z nich dotyczyła uznania małżonków za podatników VAT i tym samym opodatkowania transakcji. W drugim pytaniu Sąd zastanawiał się, czy w przypadku opodatkowania sprzedaży, małżeństwo należy uznać za jednego podatnika VAT.

Działania pośrednika mogą przesądzić o opodatkowaniu sprzedaży

TSUE orzekł, że osoba sprzedająca grunt, który pierwotnie stanowił część jej majątku osobistego, może być uznana za podatnika prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą, jeśli zleciła przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy.

Trybunał zauważył, że podejmowanie aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami i angażowanie środków podobnych do tych wykorzystywanych zwykle przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą, wykracza poza zakres zwykłego zarządzania majątkiem osobistym. Nawet jeśli działania te są podejmowane przez profesjonalnego przedsiębiorcę na zlecenie właściciela gruntu, to właściciel nadal jest ich beneficjentem oraz ponosi ryzyko gospodarcze związane z brakiem sprzedaży lub brakiem nabywcy.

Stanowisko to, choć może rodzić pewne wątpliwości i nie jest korzystne z perspektywy sprzedających, nie stanowi istotnego przełomu w dotychczasowym spojrzeniu na podobne sprawy. W istocie bowiem już od dłuższego czasu polskie sądy i organy zauważały, że podejmowane działania przedsprzedażowe mogą mieć wpływ na klasyfikację transakcji na gruncie VAT. Podobne stanowisko Trybunał przedstawił wcześniej chociażby w innej polskiej sprawie (C-180/10), gdzie również orzekł, iż podjęcie działań takich jak uzbrojenie terenu oraz reklama sugeruje, że transakcja jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej.

Czy wspólność małżeńska może być uznana za podatnika VAT?

Ciekawsze jest jednak spojrzenie TSUE na drugą kwestię. Z przedstawionego uzasadnienia wynika bowiem, że za podatnika prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą można uznać wspólność ustawową istniejącą między małżonkami.

Pomimo że Trybunał sam jednoznacznie nie rozstrzygnął, czy tak jest w tym przypadku (a wskazał, że ostateczne rozstrzygnięcie tej kwestii należy do WSA), to już samo zasugerowanie takiej możliwości stanowi precedens. Dotąd bowiem uważano, że każdy z małżonków jest odrębnym podatnikiem VAT i samodzielnie rozlicza podatek.

Zdaniem Trybunału dla właściwiej oceny takiej transakcji ważna jest percepcja osób trzecich (nabywców i organów podatkowych) oraz dzielone przez małżonków ryzyko gospodarcze związane ze sprzedażą gruntów. TSUE zwrócił też uwagę na istniejącą już praktykę krajową dopuszczającą uznanie spółki cywilnej (nieposiadającej osobowości prawnej) za podatnika VAT, odrębnego od każdego ze wspólników.

Analogia ta, choć niezbyt romantyczna, może wydawać się trafna.

Co dalej?

Analizowany wyrok należy rozpatrywać na kilku płaszczyznach.

Po pierwsze, przykładając konkluzje TSUE do obowiązujących dzisiaj przepisów, można przypuszczać, że organy jeszcze intensywniej będą dopatrywały się kwalifikacji  małżeństwa przy sprzedaży nieruchomości jako działania dwóch podatników VAT (bowiem obecnie tylko takie rozwiązanie jest w praktyce możliwe). Biorąc to pod uwagę, jeśli intencją sprzedającego nieruchomość małżeństwa jest, aby w takiej sytuacji wyłącznie jedna z osób działała jako podatnik VAT, tym większą uwagę należy przykładać do weryfikacji faktycznych okoliczności sprzedaży, jak też umownego uregulowania warunków sprzedaży (które mogą być weryfikowane przez organy w przypadku postępowań interpretacyjnych lub kontrolnych).

Potencjalne konsekwencje przyjęcia perspektywy wskazanej przez TSUE mogą natomiast sięgać znacznie szerzej. W przypadku uznania małżeństwa za podatnika VAT (obecnie taka konstrukcja nie jest znana polskim regulacjom), należy zastanowić się czy nie jest niezbędna zmiana przepisów, która formalnie dopuści możliwość uzyskania odrębnego NIP dla wspólnoty majątkowej oraz nad sposobem jej rejestracji na potrzeby VAT.

Niezależnie od dalszych kroków po stronie sądu administracyjnego oraz ustawodawcy, analizowany wyrok pokazuje, że dyskusja i wątpliwości w zakresie statusu VAT osób zbywających nieruchomości nie zostały jeszcze rozstrzygnięte. Po wyroku Trybunału natomiast, jeszcze bardziej zasadna staje się wnikliwa analiza okoliczności towarzyszących transakcjom sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne – co może pozwolić na wyeliminowanie lub przynajmniej ograniczenie ryzyka zakwestionowania przyjętego podejścia przez organy podatkowe.

Jeśli chcielibyście Państwo omówić w szczegółach omawiane powyżej kwestie, serdecznie zapraszamy do kontaktu.

Zapoznaj się z pełną ofertą: Doradztwo VAT